Wer sich als Immobilienmakler selbstständig machen will, braucht keine bestimmte Ausbildung, aber eine behördliche Erlaubnis, ein belastbares Netzwerk und einen langen Atem. Die Einstiegshürden sind vergleichsweise niedrig, der Wettbewerb ist dafür hoch. Erfolgreich sind vor allem Makler, die ihren regionalen Markt genau kennen und Eigentümer von ihrer Arbeit überzeugen.
In diesem Artikel erfährst du, welche rechtlichen Voraussetzungen gelten, wie sich Provisionen seit den Reformen verteilen, mit welchen Kosten du rechnen musst, wie du an Aufträge kommst und welche Pflichten im laufenden Betrieb auf dich zukommen. Stand ist Oktober 2026.
Was ein Immobilienmakler leistet
Makler vermitteln Kauf- und Mietverträge über Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeflächen oder weisen die Gelegenheit zum Abschluss nach. In der Praxis gehören dazu Wertermittlung, Beschaffung von Unterlagen, Exposés mit Fotos und Grundrissen, Vermarktung auf Portalen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung von Interessenten, Preisverhandlungen und die Begleitung bis zum Notartermin.
Daraus ergibt sich das Geschäftsmodell: Bezahlt wird in der Regel nur bei Erfolg. Monate an Arbeit können ohne Einnahmen bleiben, wenn ein Verkauf scheitert oder der Eigentümer abspringt. Gründer sollten deshalb eine solide finanzielle Reserve für die Anlaufphase einplanen.
Voraussetzungen: Erlaubnis nach § 34c GewO
Wer gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume vermittelt oder nachweist, braucht nach § 34c Gewerbeordnung eine Erlaubnis der zuständigen Behörde, je nach Bundesland etwa Gewerbeamt oder IHK. Die Erlaubnis wird versagt, wenn du nicht zuverlässig bist oder in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebst. Typische Nachweise sind:
- Führungszeugnis zur Vorlage bei einer Behörde
- Auskunft aus dem Gewerbezentralregister
- Bescheinigung in Steuersachen vom Finanzamt
- Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis und Bescheinigung des Insolvenzgerichts
Erst mit der Erlaubnis darfst du das Gewerbe anmelden und als Immobilienmakler selbstständig tätig werden. Die Gebühren unterscheiden sich je nach Kommune. Ein Sachkundenachweis durch eine Prüfung ist für Makler nicht vorgeschrieben. Auch die frühere Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren gilt nach dem aktuellen Wortlaut von § 34c Abs. 2a GewO nur noch für Wohnimmobilienverwalter. Fachwissen in Immobilienrecht, Bewertung und Steuern bleibt trotzdem unverzichtbar, weil Fehler zu Haftungsansprüchen führen können.
Weitere Pflichten für selbstständige Immobilienmakler
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Sie regelt unter anderem Buchführungs-, Informations- und Aufbewahrungspflichten.
- Geldwäschegesetz: Immobilienmakler gehören zu den Verpflichteten. Du musst Vertragsparteien identifizieren, Risiken bewerten und Verdachtsfälle melden.
- Datenschutz: Du verarbeitest viele personenbezogene Daten von Eigentümern und Interessenten.
- Versicherung: Eine Vermögensschadenhaftpflicht ist für Makler nicht vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen.
Provision: Was sich durch die Reformen geändert hat
Bei Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Nach § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz darf der Makler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt verlangen, es sei denn, er holt ausschließlich wegen des Auftrags des Suchenden das Angebot beim Vermieter ein. In der Praxis zahlt meist der Vermieter.
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Ende 2020 die Teilung der Provision. Nach § 656c BGB kann sich ein Makler, der für beide Seiten tätig ist, nur von beiden Parteien in gleicher Höhe bezahlen lassen. Ist er für eine Seite unentgeltlich tätig, darf er auch von der anderen nichts verlangen. Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar und regional unterschiedlich.
| Geschäft | Wer zahlt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Vermietung von Wohnraum | Grundsätzlich der Auftraggeber, meist der Vermieter | § 2 WoVermRG |
| Verkauf von Wohnung oder Einfamilienhaus, Doppeltätigkeit | Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen | § 656c BGB |
| Gewerbeimmobilien, Grundstücke, Mehrfamilienhäuser | Frei vereinbar | Allgemeines Maklerrecht |
Kosten für den Start
Wenn du als Immobilienmakler selbstständig startest, sind die Kosten im Vergleich zu vielen anderen Gründungen überschaubar. Typische Posten sind:
- Gebühren für Erlaubnis, Gewerbeanmeldung und Nachweise
- Maklersoftware für Objektverwaltung, Exposés und Kundenkontakte
- Inserate auf Immobilienportalen, die je nach Anbieter und Paket erhebliche monatliche Kosten verursachen können
- Website, Logo, Fotoausrüstung oder professionelle Fotografen
- Vermögensschadenhaftpflicht und weitere betriebliche Versicherungen
- Fahrzeug, Telefon, Büro oder Coworking-Platz
- Weiterbildungen und Mitgliedschaft in einem Berufsverband
Hinzu kommen die Lebenshaltungskosten für die Monate, bis die ersten Provisionen fließen. Vom ersten Auftrag bis zum Notartermin vergehen häufig mehrere Monate. Plane auch die Steuern ein: Als Makler bist du gewerblich tätig und damit grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Einen Überblick gibt unser Artikel zur Gewerbesteuer, und für das erste Jahr hilft der Ratgeber Steuern als Selbstständiger.
Als Immobilienmakler selbstständig Kunden gewinnen
Das größte Nadelöhr ist nicht die Käuferseite, sondern die Akquise von Verkaufsobjekten. Eigentümer entscheiden sich für den Makler, dem sie Marktkenntnis und Verlässlichkeit zutrauen. Bewährte Wege sind:
- Regionale Spezialisierung: Konzentriere dich auf einen überschaubaren Ort oder Stadtteil, in dem du Preise, Lagen und Entwicklungen genau kennst.
- Empfehlungen: Zufriedene Verkäufer und Netzwerkpartner wie Finanzierungsberater, Hausverwaltungen, Notare oder Handwerker sind oft die wichtigste Quelle.
- Wertermittlung als Einstieg: Viele Makler bieten Eigentümern eine Einschätzung des Marktwerts an, um ins Gespräch zu kommen.
- Lokale Sichtbarkeit online: Eine eigene Website mit Standortseiten, ein gepflegtes Unternehmensprofil in Kartendiensten und echte Bewertungen helfen bei der Suche nach einem Makler vor Ort.
Plane für die Akquise feste Zeiten in jeder Woche ein, auch wenn gerade viele Besichtigungen anstehen. Wer nur dann neue Eigentümer anspricht, wenn die Aufträge ausgehen, erlebt typische Umsatzlücken. Ein einfaches System, in dem du Kontakte, Gespräche und Wiedervorlagen festhältst, hilft dabei, niemanden aus den Augen zu verlieren.
Wie sich ein regional ausgerichtetes Maklerbüro online aufstellen kann, zeigt etwa Actora-Immobilien: Das Unternehmen präsentiert sich mit eigenen Seiten für einzelne Orte, zum Beispiel als Immobilienmakler Peine. Solche Standortseiten sind ein verbreiteter Ansatz, um bei regionalen Suchanfragen gefunden zu werden. Mehr dazu liest du in unseren Beiträgen zum regionalen Marketing und zum Review-Marketing.
Praxisbeispiel: Immobilienmakler selbstständig im Umland
Ein Bankkaufmann mit Erfahrung in der Baufinanzierung möchte sich als Immobilienmakler selbstständig machen. Er beantragt die Erlaubnis nach § 34c GewO, schließt eine Vermögensschadenhaftpflicht ab und konzentriert sich auf drei Gemeinden im Umland einer Großstadt. Seine Strategie: Kostenlose Werteinschätzungen für Eigentümer, Kooperationen mit zwei Finanzierungsberatern und einem Bauträger sowie eine Website mit Marktberichten zu jedem Ort. Bis zum ersten Abschluss rechnet er mit sechs Monaten und hat seine Lebenshaltungskosten für ein Jahr zurückgelegt.
Chancen und Risiken des Geschäftsmodells
Wer als Immobilienmakler selbstständig arbeitet, profitiert vor allem von der Erfolgsorientierung: Ein einziger Verkauf kann eine Provision im mittleren vierstelligen oder fünfstelligen Bereich bringen, je nach Kaufpreis und vereinbartem Satz. Zusätzliche Einnahmequellen sind Vermietung, Gewerbeimmobilien, Wertgutachten mit entsprechender Qualifikation oder die Zusammenarbeit mit Bauträgern.
Risiken sind schwankende Einnahmen, starke Abhängigkeit vom Zinsniveau und von der Marktlage, hoher Wettbewerb und ein teilweise kritisches Image der Branche. Wer transparent arbeitet, realistische Preise empfiehlt und gut erreichbar ist, kann sich davon abheben.
Häufige Fragen
Wie werde ich selbstständiger Immobilienmakler?
Du beantragst die Erlaubnis nach § 34c GewO bei der zuständigen Behörde, meldest anschließend dein Gewerbe an und richtest Buchhaltung, Versicherungen und Vertrieb ein. Eine bestimmte Ausbildung ist nicht vorgeschrieben, fundiertes Fachwissen aber dringend zu empfehlen.
Was verdient ein selbstständiger Immobilienmakler?
Das hängt von Region, Preisniveau, Spezialisierung und Zahl der Abschlüsse ab. Weil nur bei Erfolg bezahlt wird, schwanken die Einnahmen stark, gerade in den ersten Jahren. Verlässliche Durchschnittswerte gibt es kaum.
Brauche ich eine Ausbildung oder Prüfung?
Nein. Für Makler ist weder eine Ausbildung noch eine Sachkundeprüfung vorgeschrieben. Eine kaufmännische oder immobilienwirtschaftliche Ausbildung erleichtert aber den Einstieg und schafft Vertrauen.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Bei Mietwohnungen in der Regel der Vermieter als Auftraggeber. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, wenn der Makler für beide tätig ist.
Fazit
Wer sich als Immobilienmakler selbstständig machen will, braucht vor allem die Erlaubnis nach § 34c GewO, Kenntnis der Provisionsregeln und eine klare regionale Positionierung. Die Startkosten sind überschaubar, die Anlaufphase bis zur ersten Provision kann aber lang sein. Mit Netzwerk, lokaler Sichtbarkeit und transparenter Arbeit kannst du dir einen stabilen Kundenstamm aufbauen.
